不動産投資とは?仕組みとメリット・デメリットを徹底解説

投資と言ってもさまざまな方法がありますが、初心者でも毎月安定した収益をあげやすいと言われているものに不動産投資があります。
不動産投資というと、不動産を購入して価値が高まったときに売却する売買差益で儲けるイメージを持たれる方もいるとは思いますが、これはキャピタルゲインと呼ばれるものです。

ここでいう不動産投資というのは、投資向けの不動産を購入して運用する、すなわち部屋を貸して家賃収入を得るインカムゲインのことで、個人投資家では一般的な不動産投資方法のことです。
もちろん、家賃収入を得ながら、不動産の価値が上がったときに売却すれば、キャピタルゲインとインカムゲインの2つの利益を得ることも可能です。
今回は家賃収入を得ることを目的とした不動産投資の仕組みやメリット・デメリットを解説します。

不動産投資とは

不動産投資とは

不動産投資とは、単身者向けのアパートやワンルームマンション、マンション一棟などを購入して、管理会社に管理委託することにより毎月安定した賃料収入を得るという投資方法です。
代表的な不動産投資の物件を種類ごとにそれぞれの特徴を解説します。

新築マンション投資

新築マンション投資は、分譲マンションの個別に販売される一戸(一室)単位を購入し、貸すことで家賃収入を得るもので、マンション経営とも呼ばれています。
新築マンションで物件を購入するさいは、金融機関の査定が入り資産価値を評価するため、評価が高い場合は95%もの融資も可能。
優良物件では少額の自己資金で始められるのです。

中古マンション投資

中古マンション投資は、新築マンション投資と同じく、分譲マンションを一戸単位で購入し、貸すことで家賃収入を得るものです。
中古マンションの場合は比較的低価格で、物件を見てから購入できるというメリットがあります。

しかしマンション自体が老朽化していたり、競売物件だったり、入居者に問題があったり、管理費や修繕積立費を滞納していたりすると資産価値が下がるというリスクはあります。

アパート投資

アパート投資は、アパート一棟を購入し賃貸として貸し出す方法で、一戸単位と比べてある程度の自己資金が必要です。
土地も同時に購入するのであれば、上モノであるアパートの減価償却が終わっても土地は残るというメリットがあります。当然ですが土地も同時に購入する場合の初期投資は大きくなります。
一戸購入と違い、部屋数が多ければ多いほどリスク分散できます。

戸建て・マンション一棟投資

戸建て投資は戸建て住宅を購入するものですが、多くの場合に木造建築のため少額で投資できる物件もあります。
ただし、木造建築は鉄筋コンクリートのマンションと比べると、建物自体の老朽化が進みやすいため、古い戸建てはメンテナンスコストも考える必要があります。
マンション一棟投資は、一戸単位と違って初期投資がかなり高額になりますが、それだけたくさんの家賃収入を得ることも可能で、リスク分散もできます。

不動産投資の仕組み

不動産投資の仕組み

不動産投資では物件を購入し賃貸として貸し出すのはわかったのですが、どうやって運用するのでしょうか?

投資家(オーナー)

投資家とは不動産投資をする人のことで、会社員をしながら不動産投資をしている個人投資家もいます。自己資金がなくても金融機関でローンを組むことで購入可能です。

管理会社

管理会社とは投資家が購入した不動産を管理委託している会社のことです。
入居者の募集を行う「客付け業務」を行う不動産会社や、物件や設備などの不動産そのものも管理する「元付け業務」を行う不動産投資会社もあります。
不動産投資会社の場合は不動産の管理をおまかせできるので、忙しい人には向いている投資方法でしょう。

不動産

不動産投資の対象となるものは、新築、中古、アパート、マンション、一戸建て、一棟買いなどがあります。

入居者

入居者とは、購入した不動産を借りてくれる人のことです。入居者の募集は不動産会社や不動産投資会社が行います。

金融機関

自己資金がない場合は不動産購入のときに金融機関で住宅ローンを組みますが、不動産投資の場合は初期費用も融資してくれます。
会社員や公務員など、安定した収入がある人は審査が通りやすいアパートローンもあります。
不動産投資の成功が金融機関によって審査されるプロパーローンというのもありますが、アパートローンを組むのが一般的です。

不動産投資の4つのメリット

不動産投資の4つのメリット

メリット①運用益と売却益の二つの利益が見込める

不動産投資は不動産を購入して貸し出すことで得る運用益(インカムゲイン)と、不動産を購入したときよりも高く売ることで得る売却益(キャピタルゲイン)の二つの利益が見込めます。

メリット②投資家が亡くなった場合は住宅ローンが精算される

不動産購入のときに金融機関で融資を受けるときには、団体信用生命保険に加入することが多いことでしょう。
その場合には、万が一投資家が亡くなったり、高度障害になったりした場合に、残った住宅ローンは支払う必要はありません。

メリット③リタイア後の年金対策にもなる

会社勤めで厚生年金に入っているのならまだしも、国民年金のみの加入では将来に手厚い年金額を受け取れるとは限りません。
不動産投資では物件を借りてくれる人がいるのであれば、毎月安定した家賃収入が期待できるわけです。リタイア後にちょうど住宅ローンも返済していれば家賃の多くを手にすることができます。

メリット④不動産投資は節税対策になる

不動産投資は住宅ローンや減価償却費、修繕費などの経費が発生するため、不動産所得や給与所得から差し引いて税金が計算できます。
また、相続する場合は現金よりも不動産のほうが相続税を抑えることができます。
たとえば3,000万円の現金を持っている場合は、そのままの金額で計算されますが、3,000万円で購入した不動産の場合は、固定資産の評価額で計算されるため相続税額が低くなる可能性が高いのです。

不動産投資の3つのデメリット

不動産投資の3つのデメリット

デメリット①空室や家賃滞納リスクがある

不動産投資は家賃収入を目的としているため、借りる人がいない場合は空室リスクがありますし、たとえ借りる人がいたとしても家賃滞納リスクがあります。

デメリット②不動産の価値が下がることもある

不動産の老朽化は避けられないものですし、自然災害も考えられます。その対策として各種保険に加入する対策を取るといいでしょう。
また、不動産を売却するときに不動産価格が下落するといったリスクもあります。

デメリット③ローンで購入している場合は金利上昇リスクがある

住宅ローンで購入した場合は金利が上昇する可能性もあり、その場合は返済金額が増えていくことも考えられます。

不動産投資をするには不動産会社選びが重要

不動産投資をするには不動産会社選びが重要

不動産投資をするには、不動産会社や不動産投資会社の存在は欠かせません。
入居者の募集、物件の資産管理、物件の修繕や清掃などの外観維持、内装の管理など、どこまで委託するのかによっても違ってきます。
不動産を全部自分で管理するのは難しいため、自分の投資スタイルにあった不動産会社、不動産投資会社を選ぶのが重要になってくるのです。

メリットが多い不動産投資は初心者でも始めやすい

いろいろな投資がある中で不動産投資は比較的初心者でも始めやすいと言われています。
それは投資対象となる不動産を見つけ、融資を受け、あとの管理は不動産会社や不動産投資会社へ委託するだけだからです。
安定した収入のある会社員、公務員の方は副業として不動産投資を始めてみてはいかがでしょうか。