老後の不安を除くために30代がやるべき資産形成(不動産投資編)

後輩

先輩。実家の両親を見ていると、子供の頃の祖父母とは雰囲気がちがうのです。

先輩

どうしたの?

後輩

祖父母は、孫の僕をアチラコチラにつれていってくれたり、二人で旅行にいったりと余裕な感じだったのです。だけど、両親は、定年後の再就職の心配ばかりしているのです・・・

先輩

なるほど。両親の姿を見て君も不安になったのだね。

後輩

そうなんです。

先輩

30代にとってまだまだ先の話だが、老後に漠然とした不安があるってことだね。

後輩

そうです!

先輩

そんな先を見据えた長期的な資産形成には、不動産投資という方法があるよ。実は、僕はもう中古のワンルームマンション投資からはじめているんだ。

後輩

え〜 そうなんですか。僕にも教えてください。

先輩

それじゃあ、不動産投資のイロハから教えてあげよう。

長期的なお金の増やし方に向いている不動産投資

長期的なお金の増やし方に向いている不動産投資

不動産投資とは、基本的には不動産を購入(投資)し、その不動産を他人に貸して賃料収入(リターン)を得る方法です。リターンは概ね5〜15%と銀行に預金するよりは高いですが、株式やFX(外国為替証拠金取引)、仮想通貨などに比べると低いです。逆に、株式やFX等のように投資金がゼロになることはありません。ミドルリスク・ミドルリターンの投資なのです。

不動産投資の大きな特徴であり、魅力は他人資本を活用(レバレッジ)しながら、量的・質的にステップアップできることです。

具体的には、投資する不動産を購入する時に銀行の融資を得られることです。

例えば、賃料月5万円で価格1000万円の1ルームマンションを購入するとします。リターンは年6%です。

1000万円全額を用意する必要はありません。自己資金200万円に対し、銀行が800万円融資してくれる(審査はあります)のです。そして、銀行融資の金利が3%だと仮定すると、運用コストは24万円(800×0.03)。これをリターンの60万円(5×12)から差し引くと手残りは36万円(60-24)になります。

つまり、200万円を投資すると36万円のリターンが得られます。率にすると18%(36÷200)。
あれ、リターン6%のはずが18%に!

これが、不動産投資のレバレッジ効果です。このレバレッジ効果を活用しながら、得られるリターンをコツコツためていき次の不動産投資の頭金にして2戸目、3戸目と物件を増やしていく(量的ステップアップ)のです。また、いくつか不動産を保有した段階で、まとめて売却し一棟マンションなどより大きな不動産に買い換える質的ステップアップもできます。

後輩

うぁ〜 なんかワクワクしますね。

先輩

ただし、これは一朝一夕にはできない。長い期間が必要だよ。

後輩

逆に、老後まで長い時間がある僕たち30代に向いている投資ですね。

一口に不動産投資といっても、こんなに種類がある

 一口に不動産投資といっても、こんなに種類がある

不動産投資というと、一般的にお金持ちの高齢者がやるものと思っていませんか?
また、不動産投資=アパートの大家さん という図式が浮かぶかもしれません。

しかし、投資する不動産の種類には、ワンルームマンション1部屋、ファミリータイプのマンション1部屋から一棟マンション・オフィスビルや倉庫・工場、また海外のコンドミニアムなど多種多様です。そして、投資の方法も、不動産を小口化した不動産投資信託(リート)、インターネットを利用したクラウドファンディングなど様々です。

最近では、物件を貸し出す先も、民泊運営会社、外資系企業のOYOなど増加傾向にあります。

後輩

なるほど。真剣に調べてみる価値ありそうですね。

30代が不動産投資をやるべき3つの理由

30代が不動産投資をやるべき3つの理由

不動産投資で資産形成するには長い時間が必要なので、早い時期に始めるのが良いのですが、特に30代がオススメの理由は以下の3つです。

融資が付きやすい

繰り返しになりますが、不動産投資の魅力は、投資用の物件を購入する時に金融機関から融資を受けられること(レバレッジ効果)です。そのためには金融機関の審査にパスしなければなりません。

20代と比べれば、勤続年数も長くなり収入もアップしていますので、より多額の融資が付きやすくなります。また、40代・50代になってからより長期間のローンが付きやすいです。

節税効果もある

次に、不動産投資は、減価償却(購入金額を毎年経費に算入できる)が認められていますので、当初は税金の計算上マイナスを計上でき、本業の収入を圧縮して所得税(損益通算)を抑えることができます。つまり、節税効果もあるのです。

ほとんど手間がかからない

株式投資やFXなどは、その値動きや経済情勢のウォッチングが不可欠になります。仕事が忙しくなる30代にはハードルが高いです。不動産投資は物件さえ購入してしまえば、運用は他人(不動産管理会社)に任せることができ、手間がかかりません。

後輩

うぁ〜 興味が湧いてきたぞ!

実は住宅購入も一つの不動産投資

実は住宅購入も一つの不動産投資

30代は、家族も増え住宅を購入するかどうかも考えなければならない時期でもあります。人生の3大支出といわれる「教育資金」、「住宅資金」、「老後資金」。しっかりしたライフプランが必要になる時期です。

30代で住宅を購入しておくと、順調にいけば定年の時には住宅ローンは完済できているケースが多いです。そうすると、住宅を売却してまとまった老後資金を手に入れることもできます。「住宅資金」と「老後資金」の問題を解決する立派な不動産投資です。

仮に、4000万円でマンションを購入し定年時に1600万円(減価率60%)で売却できたとすれば、まとまった老後資金が手に入ります。退職金と年金にマンションの売却代金をプラスして、夫婦2人に合った賃貸住宅に住み替える作戦です。

実は不動産があれば老後資金のたすけになる

後輩

せっかく苦労して住宅ローンを支払い終えた家から引っ越すのはちょっと…

先輩

それなら、引っ越さなくても資金を得られるリバースモゲージやリースバックという方法もあるよ。

リバースモーゲージとリースバック

リバースモーゲージとは、自宅を担保にした融資制度です。具体的には、自分の住んでいるマンションや一戸建てを担保にしてまとまった金額を借入れ、返済は自分が亡くなったときに担保にした物件(マンション・一戸建て)を売却しておこなう方法が基本形です。

自宅を手放すことなく(自分名義のまま)まとまった老後資金を得られるのがメリットです。

リバースモーゲージには、国が運営し社会福祉法人(自治体)が窓口になるもの、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)がバックアップし民間金融機関(銀行等)が窓口になるものがあります。銀行が窓口になるものは、各々の銀行によって呼び名も条件も違いがありますので注意が必要です。

リースバックとは、自宅(マンション・一戸建て)を不動産会社へ売却し、買主である不動産会社(家主)に家賃(リース料)を支払って自宅に住み続ける方法です。
売却したことを近所に知られることなく、まとまった老後資金を得ることができるのがメリットです。不動産会社によって買取価格や支払う賃料に差がありますので複数の会社に査定してもらうのが良いでしょう。

後輩

へぇ〜 面白い方法ですね。

まとめ

不動産投資の基本(レバレッジ効果)、豊富な種類や30代がやるべき理由、そして住宅購入と老後資金について大枠をお伝えしました。

不動産投資はお金に余裕のある中年以降の資産家のものといったイメージを払拭できたでしょうか?

若い30代から不動産投資を開始して、時間的な余裕があることを武器に資産形成の成功を収めてほしいと考えています。本記事をきっかけに不動産投資に興味が出てきたと感じていただければ嬉しいです。